Bail et location 2026 : durée, dépôt, état des lieux

Logement Publié le 8 février 2026 Mis à jour le 15 mai 2026 11 min de lecture

À titre informatif. Les informations fournies sur cette page sont à titre d'orientation et ne se substituent pas à un conseil juridique personnalisé. Pour toute décision engageant vos droits, consultez un avocat ou un juriste agréé.

Le contrat de bail est l’acte juridique qui encadre la relation entre le bailleur et le locataire. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, son contenu est strictement encadré : un bail type est imposé pour les locations à usage de résidence principale, et plusieurs documents doivent y être annexés. En 2026, les règles fixées par la loi du 6 juillet 1989 restent la référence, complétées par les évolutions issues de la loi Climat et Résilience. Voici les éléments essentiels à connaître avant de signer.

Bail vide ou bail meublé : quelles différences ?

Le régime juridique varie selon que le logement est loué vide ou meublé. La distinction repose sur la présence ou non d’un équipement minimal permettant au locataire d’y vivre immédiatement (lit, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien — liste fixée par décret).

Caractéristique	Bail vide	Bail meublé
Durée minimale	3 ans (6 ans si bailleur personne morale)	1 an (9 mois si étudiant)
Reconduction	Tacite, par périodes de 3 ans	Tacite, par périodes de 1 an
Préavis locataire	3 mois (1 mois en zone tendue)	1 mois en toutes circonstances
Préavis bailleur	6 mois avant l’échéance	3 mois avant l’échéance
Dépôt de garantie	1 mois de loyer hors charges	2 mois de loyer hors charges
Régime fiscal du bailleur	Revenus fonciers	BIC (bénéfices industriels et commerciaux)

Le bail meublé offre plus de souplesse au bailleur (durée plus courte, fiscalité plus avantageuse via le LMNP), mais impose un équipement complet et un préavis locataire réduit.

Le contenu obligatoire du bail (loi ALUR)

Le décret du 29 mai 2015 a fixé un modèle type de bail que tout bailleur doit respecter. Le contrat doit obligatoirement mentionner :

L’identité des parties (nom, domicile, qualité du bailleur ; nom du locataire) ;
La description du logement (surface habitable au sens de la loi Boutin, nombre de pièces, équipements, parties privatives et communes) ;
La destination des lieux (résidence principale, mixte, professionnelle) ;
La date de prise d’effet et la durée du contrat ;
Le montant du loyer, ses modalités de paiement, sa révision annuelle (indice IRL) ;
Le montant des charges (forfait ou provisions) ;
Le montant du dépôt de garantie ;
Le montant du loyer du précédent locataire (s’il a quitté les lieux moins de 18 mois auparavant) ;
En zone d’encadrement des loyers : le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le complément de loyer.

Les diagnostics obligatoires à annexer

Le bailleur doit annexer au bail un dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant :

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) — valable 10 ans ;
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949 ;
L’état des risques et pollutions (ERP) — risques naturels, miniers, technologiques, radon, recul du trait de côte ;
Le diagnostic électricité pour les installations de plus de 15 ans ;
Le diagnostic gaz pour les installations de plus de 15 ans ;
La surface habitable (loi Boutin) ;
L’état de l’installation intérieure si présence d’amiante (logements construits avant juillet 1997).

Depuis la loi Climat, le DPE est devenu opposable : le locataire peut se prévaloir de ses indications en cas de différend.

Le dépôt de garantie : règles 2026

Le dépôt de garantie sert à couvrir d’éventuels manquements du locataire (loyers impayés, dégradations). Son montant est strictement plafonné :

1 mois de loyer hors charges pour un bail vide ;
2 mois de loyer hors charges pour un bail meublé.

Aucun dépôt ne peut être exigé si le loyer est payé d’avance pour plus de deux mois. Le dépôt doit être restitué :

dans le mois qui suit la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ;
dans les deux mois en cas de retenues justifiées (réparations à la charge du locataire).

Au-delà de ces délais, le bailleur doit au locataire une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard entamé.

L’état des lieux d’entrée et de sortie

L’état des lieux est un document obligatoire et contradictoire qui décrit précisément l’état du logement et de ses équipements à l’entrée puis à la sortie. Il sert de référence pour évaluer les dégradations éventuelles.

Contenu de l’état des lieux

Date de l’établissement ;
Localisation du logement ;
Identité des parties (et de leurs représentants) ;
Relevés des compteurs (eau, électricité, gaz) ;
Clés remises ;
Description détaillée pièce par pièce (sols, murs, plafonds, équipements, état des peintures, sanitaires, électroménager si meublé) ;
Photographies (recommandées, peuvent être annexées) ;
Signatures des deux parties.

En cas de désaccord

Si l’une des parties refuse de signer ou si un désaccord persiste, le commissaire de justice (huissier) peut être saisi. Les frais sont alors partagés à parts égales et plafonnés selon un barème réglementé. Le locataire dispose en outre d’un délai de 10 jours après la prise d’effet du bail pour compléter l’état des lieux (et un mois de chauffe pour signaler un défaut sur les installations de chauffage).

La révision annuelle du loyer

Le loyer peut être révisé une fois par an, à la date anniversaire du bail (ou à toute autre date prévue au contrat), sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE. La formule de calcul est la suivante :

Loyer révisé = Loyer en cours × (IRL du trimestre de référence du nouveau bail / IRL du même trimestre de l’année précédente)

Voir le guide IRL 2026 : indexation annuelle des loyers pour le détail.

Attention : la révision n’est pas automatique. Le bailleur doit la demander dans l’année qui suit la date anniversaire, faute de quoi elle est perdue pour l’année écoulée.

Les charges locatives : forfait ou provisions

Les charges récupérables sont limitativement énumérées par le décret du 26 août 1987. Elles couvrent notamment :

L’entretien des parties communes (nettoyage, ampoules, ascenseur) ;
Les petites réparations ;
La consommation d’eau et d’énergie des parties communes ;
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Le bailleur peut opter pour deux modes de récupération :

Les provisions sur charges : versements mensuels avec régularisation annuelle sur justificatifs ;
Le forfait de charges (seulement en bail meublé) : montant fixe, sans régularisation.

En cas de provisions, le bailleur doit transmettre au locataire le décompte annuel détaillé, accompagné des pièces justificatives, un mois avant la régularisation.

La clause résolutoire et les impayés

La plupart des baux comportent une clause résolutoire : en cas d’impayé de loyer, de charges ou de défaut d’assurance habitation, le bailleur peut faire constater la résiliation par le juge après délivrance d’un commandement de payer par commissaire de justice. Le locataire dispose alors de 6 semaines pour régulariser. Au-delà, la procédure d’expulsion peut être engagée, sauf accord de délais par le juge.

Erreurs courantes à éviter

Signer un bail non conforme au modèle type ALUR : le locataire peut demander la régularisation, voire la requalification de certaines clauses.
Oublier d’annexer les diagnostics : le locataire peut engager la responsabilité du bailleur, notamment si le DPE manque ou est obsolète.
Exiger plus d’un mois (vide) ou deux mois (meublé) de dépôt : la clause est nulle, le surplus est exigible en restitution.
Ne pas faire d’état des lieux : le logement est alors présumé remis en bon état, au détriment du bailleur.
Renouveler un bail sans actualiser les diagnostics (notamment DPE expiré) : risque juridique fort depuis la loi Climat.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il refuser un dépôt de garantie versé par Action Logement ?

Non. L’avance Loca-Pass ou la garantie Visale sont des dispositifs reconnus que le bailleur ne peut refuser au seul motif qu’ils émanent d’un organisme. Voir les guides Caution locative et Action Logement.

Peut-on signer un bail à durée indéterminée ?

Non pour une résidence principale. La loi du 6 juillet 1989 impose une durée minimale (3 ans vide, 1 an meublé). Toute clause contraire est réputée non écrite.

Qui paie l’état des lieux ?

S’il est établi à l’amiable entre les parties, l’état des lieux est gratuit. S’il est confié à un commissaire de justice, les frais sont partagés à parts égales entre bailleur et locataire, dans la limite du barème réglementaire.

Le bailleur peut-il imposer une visite annuelle ?

Une clause de visite annuelle est autorisée à des fins de constatation. Elle doit être prévue au bail, et la visite doit être organisée à une date convenue, dans le respect de la vie privée.

Que faire si le bailleur refuse de me rendre le dépôt de garantie ?

Adressez-lui une mise en demeure par lettre recommandée. Sans réponse, saisissez la commission départementale de conciliation (CDC) puis, en dernier recours, le tribunal judiciaire dans un délai de 3 ans.

Le bail peut-il être verbal ?

Juridiquement oui, mais c’est fortement déconseillé : sans contrat écrit, le bailleur s’expose à de nombreux contentieux et perd le bénéfice de plusieurs clauses (clause résolutoire, dépôt de garantie, etc.).