IRL 2026 : indexation annuelle des loyers

L’indice de référence des loyers (IRL) est l’instrument officiel qui permet aux bailleurs d’indexer le loyer une fois par an. Calculé par l’INSEE, il reflète l’évolution annuelle des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. En 2026, il reste plafonné à 3,5 % par le « bouclier loyers » mis en place en 2022 et plusieurs fois reconduit. Par ailleurs, il est totalement gelé pour les logements classés F ou G au DPE. Voici le mode d’emploi complet.

Qu’est-ce que l’IRL ?

L’IRL est un indice trimestriel publié par l’INSEE. Il a été créé par la loi du 8 février 2008 pour remplacer l’ancien ICC (indice du coût de la construction) jugé trop volatil. Il sert exclusivement à indexer :

• Les loyers d’habitation (vide et meublé) ;
• Le cas échéant, les loyers commerciaux dérogatoires si les parties le choisissent.

L’INSEE publie l’indice environ 15 jours après la fin du trimestre auquel il se rapporte (par exemple, l’IRL du T1 est publié mi-avril).

La formule de calcul

La formule de révision est la suivante :

Nouveau loyer = Loyer en cours × (IRL du trimestre de référence du nouveau bail / IRL du même trimestre de l’année précédente)

Le trimestre de référence est celui inscrit au bail. À défaut de mention expresse, il s’agit du dernier IRL publié à la date de signature.

Exemple chiffré

Loyer mensuel actuel : 800 € hors charges. Trimestre de référence : T2 (deuxième trimestre). IRL T2 année N : 145,17 IRL T2 année N-1 : 140,59

Nouveau loyer = 800 × (145,17 / 140,59) = 800 × 1,0326 = 826,05 €

L’augmentation est ici de +3,26 %, soit environ 26 € par mois.

Le bouclier loyers : plafonnement à 3,5 % en métropole

Pour limiter l’impact de l’inflation, la loi du 16 août 2022 (loi pouvoir d’achat) a instauré un plafonnement de la variation annuelle de l’IRL à :

• +3,5 % en France métropolitaine ;
• +2 % en Corse ;
• +2,5 % dans les départements et régions d’outre-mer (DROM).

Ce bouclier loyers, prévu initialement jusqu’à fin 2023, a été prorogé par les lois successives. Il reste applicable en 2026, dans l’attente d’une réforme structurelle de l’IRL.

Concrètement, l’INSEE publie deux valeurs : l’IRL brut (sans plafonnement) et l’IRL plafonné (avec écrêtement). C’est toujours la valeur plafonnée que vous devez utiliser.

Le gel pour les passoires thermiques

Depuis le 24 août 2022, l’indexation du loyer est purement et simplement interdite pour les logements classés :

• F au DPE ;
• G au DPE.

Ce gel s’applique :

• À la révision annuelle (impossible d’appliquer l’IRL) ;
• À la relocation entre deux locataires (le loyer ne peut pas être augmenté) ;
• Au renouvellement du bail.

Le gel cesse de s’appliquer si le bailleur réalise des travaux portant la classe du logement à E ou mieux. Voir le guide DPE et loi Climat.

La procédure de révision : étape par étape

1. Vérifier la clause de révision

Le bail doit comporter une clause expresse d’indexation. Sans clause, aucune révision n’est possible, même si l’IRL augmente. La clause précise généralement :

• L’indice de référence : IRL ;
• Le trimestre de référence ;
• La date d’application annuelle (date anniversaire ou autre).

2. Calculer le nouveau loyer

Utiliser la formule officielle avec les deux IRL (année N et année N-1). Un simulateur est disponible sur service-public.fr et sur le site de l’INSEE.

3. Notifier le locataire

La révision n’est pas automatique : le bailleur doit l’activer. Un simple courrier (recommandé ou non, mais recommandé pour preuve) suffit. Il doit indiquer :

• L’ancien loyer ;
• Le nouveau loyer ;
• Le détail du calcul (IRL utilisés, trimestre, taux d’évolution).

4. Respecter le délai d’un an

Le bailleur a un an à compter de la date anniversaire pour demander la révision. Au-delà, la revalorisation est perdue pour l’année écoulée (mais reste possible pour les années suivantes).

5. Rétroactivité limitée

Si le bailleur notifie la révision avant l’écoulement d’un an après la date anniversaire, il peut demander un rattrapage rétroactif depuis la date anniversaire — sans pénalité.

Les évolutions récentes de l’IRL

Avec le ralentissement de l’inflation en 2025, les revalorisations sont redescendues sous le plafond de 3,5 %. Le bouclier loyers continue toutefois de jouer son rôle d’amortisseur.

Cas particuliers

Colocation et bail mobilité

Le bail mobilité (1 à 10 mois) n’est pas indexable : sa courte durée ne le permet pas. La colocation suit le régime du bail support (vide ou meublé).

Bail commercial

Les baux commerciaux suivent en principe l’ILC (indice des loyers commerciaux) ou l’ILAT (activités tertiaires), et non l’IRL. Sauf clause expresse.

Logements conventionnés ANAH

Les logements conventionnés avec l’ANAH (loyer intermédiaire, social ou très social) suivent des règles spécifiques : plafonds réglementaires révisés chaque année, indépendamment de l’IRL.

Et si le locataire conteste la révision ?

Le locataire peut contester si :

• Aucune clause de révision ne figure au bail ;
• La clause est nulle (référence à un indice prohibé, par exemple) ;
• Le calcul est erroné ;
• Le logement est classé F ou G au DPE valide ;
• Le délai d’un an est expiré.

Démarche :

1. Courrier recommandé au bailleur pointant l’irrégularité ;
2. À défaut, saisine de la Commission départementale de conciliation (CDC) ;
3. À défaut, tribunal judiciaire (prescription de 5 ans).

Erreurs courantes à éviter

1. Réviser sans clause au bail : sans clause expresse, aucune indexation n’est possible.
2. Utiliser le mauvais trimestre de référence : c’est celui mentionné au bail, pas l’IRL le plus récent.
3. Ignorer le gel passoires thermiques : indexer un logement F ou G est illégal et expose à restitution.
4. Dépasser le bouclier 3,5 % : la variation appliquée doit être plafonnée même si l’IRL brut est supérieur.
5. Laisser passer plus d’un an sans réviser : la revalorisation est définitivement perdue pour la période écoulée.

Questions fréquentes

Où trouver l’IRL en vigueur ?

Sur le site de l’INSEE (insee.fr) ou sur service-public.fr, qui publie un tableau des derniers indices et un simulateur officiel.

Mon bailleur ne révise jamais : ai-je un intérêt à le lui rappeler ?

Non, l’intérêt est inversement proportionnel : la non-revalorisation est favorable au locataire. Mais elle est définitivement perdue chaque année.

Le bouclier loyers va-t-il prendre fin ?

Le bouclier est actuellement prolongé. Plusieurs propositions de loi visent à le pérenniser ou à le transformer en mécanisme indexé sur les seuls salaires. À surveiller en 2026.

L’IRL s’applique-t-il aux charges ?

Non. L’IRL indexe uniquement le loyer hors charges. Les charges sont calculées à part, sur la base des dépenses réelles (provisions + régularisation).

Mon logement est classé E : suis-je concerné par le gel ?

Non, en 2026, le gel ne concerne que les classes F et G. Le logement E peut être révisé normalement (dans la limite du bouclier).

Le bailleur peut-il rattraper plusieurs années non révisées en une seule fois ?

Non. Il ne peut récupérer que la revalorisation de l’année en cours, dans la limite du délai d’un an après la date anniversaire. Les années antérieures sont perdues.