Copropriété 2026 : charges, AG, syndic

La copropriété est le régime applicable à tout immeuble divisé en plusieurs lots appartenant à des propriétaires différents. Encadrée par la loi du 10 juillet 1965, profondément remaniée par la loi ELAN de 2018 et l’ordonnance du 30 octobre 2019, elle organise la vie collective : entretien des parties communes, prise de décisions en assemblée générale, gestion par un syndic. Ce guide récapitule les règles essentielles applicables en 2026.

Le règlement de copropriété : le texte fondateur

Tout immeuble en copropriété dispose d’un règlement de copropriété publié au service de la publicité foncière. Ce document, opposable à tous les copropriétaires actuels et futurs, fixe :

• La destination de l’immeuble (résidentiel, mixte, commercial) ;
• La liste des parties communes et des parties privatives ;
• L’état descriptif de division (numérotation des lots, tantièmes par lot) ;
• Les règles de répartition des charges ;
• Les règles de fonctionnement (jouissance, modifications, travaux).

Une modification nécessite un vote à la double majorité (article 26).

Les parties communes et privatives

Les charges de copropriété

Les charges sont les dépenses collectives réparties entre copropriétaires. Elles se répartissent en trois grandes catégories :

Charges générales

Concernent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes (gardiennage, syndic, assurance, gros œuvre, ravalement). Elles sont réparties selon les tantièmes (millièmes de copropriété) attribués à chaque lot dans le règlement.

Charges spéciales

Liées aux services et équipements collectifs dont le copropriétaire bénéficie effectivement : ascenseur, chauffage collectif, eau, espaces verts. Elles sont réparties selon l’utilité : un copropriétaire au rez-de-chaussée ne paie pas pour l’ascenseur.

Charges exceptionnelles

Décidées ponctuellement en AG : gros travaux, réparation après sinistre, contentieux. Elles sont votées spécifiquement et viennent s’ajouter aux appels de charges ordinaires.

Le décompte annuel

Le syndic transmet chaque année un décompte individuel détaillé. Le copropriétaire peut le consulter (et contester en cas d’erreur dans le délai de 5 ans).

L’assemblée générale (AG)

L’assemblée générale des copropriétaires est l’organe décisionnel de la copropriété. Elle se réunit au moins une fois par an (AG ordinaire). Des AG extraordinaires peuvent être convoquées pour des décisions urgentes.

Convocation

• Par courrier recommandé (ou e-mail si accord exprès) ;
• 21 jours minimum avant la date prévue ;
• Avec ordre du jour détaillé et documents annexes (devis pour les travaux soumis au vote).

Quorum et représentation

• Pas de quorum requis depuis la loi ELAN (suppression du quorum classique) ;
• Vote par procuration possible : un mandataire ne peut représenter plus de 3 voix ou 10 % des tantièmes ;
• Vote par correspondance depuis 2020, sur un formulaire type.

Les règles de majorité

Le syndic : gestionnaire de la copropriété

Le syndic représente le syndicat des copropriétaires. Il est élu par l’AG pour un mandat de 3 ans maximum (renouvelable).

Syndic professionnel

• Personne physique ou morale titulaire d’une carte professionnelle gestion immobilière (carte G) ;
• Soumis à des assurances obligatoires (RC, garantie financière) ;
• Rémunéré par forfait annuel + prestations particulières (selon contrat type décret 2015) ;
• Couvre généralement 30 à 70 % des charges en immeubles parisiens.

Syndic bénévole

• Un copropriétaire assure les missions du syndic ;
• Non rémunéré (mais peut être indemnisé pour frais) ;
• Possible uniquement dans les copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation ;
• Recommandé pour les petites copropriétés (< 15 lots), risqué au-delà.

Syndic coopératif

Variante : un conseil syndical assure collectivement les missions du syndic, avec un président. Peu répandu mais autorisé.

Les missions du syndic

• Convoquer et tenir les AG ;
• Exécuter les décisions ;
• Gérer la comptabilité et tenir un compte bancaire séparé au nom de la copropriété (obligatoire depuis 2014) ;
• Souscrire les assurances ;
• Tenir le carnet d’entretien et le registre national des copropriétés ;
• Gérer les sinistres et les contentieux ;
• Tenir à jour le diagnostic technique global (DTG) pour les copropriétés concernées.

Le conseil syndical

Élu par l’AG, le conseil syndical assiste et contrôle le syndic. Composé de copropriétaires bénévoles, il :

• Donne un avis sur les décisions du syndic ;
• Contrôle les comptes et la gestion ;
• Prépare les ordres du jour avec le syndic ;
• Peut mettre en concurrence les syndics avant chaque renouvellement.

Sa désignation est obligatoire sauf dérogation votée en AG.

Le fonds de travaux : 5 % minimum

Depuis la loi ALUR de 2014, toute copropriété de plus de 5 ans (et de plus de 10 lots à usage d’habitation depuis 2020) doit constituer un fonds de travaux.

Modalités

• Cotisation annuelle minimale = 5 % du budget prévisionnel ;
• Fonds affecté exclusivement aux travaux votés en AG (gros travaux, rénovation, mise aux normes) ;
• Non remboursable au copropriétaire qui vend son lot : le solde reste à la copropriété ;
• Géré sur un compte distinct au nom du syndicat.

Articulation avec le projet pluriannuel de travaux (PPT)

Depuis 2023, les copropriétés de plus de 15 ans doivent élaborer un projet pluriannuel de travaux sur 10 ans. Le fonds de travaux finance ce PPT.

Les obligations 2025-2026

Plusieurs obligations issues de la loi Climat et de l’ordonnance de 2019 entrent en vigueur :

• DPE collectif obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots (depuis 2024), étendu en 2025 à celles de moins de 50 lots ;
• Projet pluriannuel de travaux pour les copropriétés de plus de 15 ans ;
• Immatriculation au registre national des copropriétés (depuis 2017) ;
• Compte bancaire séparé dédié au syndicat ;
• Plan pluriannuel de financement des travaux.

La répartition des coûts en cas de travaux

Selon la nature des travaux :

Erreurs courantes à éviter

1. Ne pas lire le règlement de copropriété avant l’achat : il peut interdire certains usages (location courte durée, animaux, professions libérales).
2. Manquer une AG sans procuration : on subit les décisions sans peser dessus.
3. Régler les charges sans vérifier : 30 % des décomptes contiennent des erreurs (étude ARC).
4. Tarder à payer : le syndic peut engager un commandement et inscrire une hypothèque légale.
5. Confondre AG ordinaire et extraordinaire : une décision votée en AG extraordinaire vaut tout autant qu’en AG ordinaire.

Questions fréquentes

Comment contester une décision d’AG ?

Tout copropriétaire opposant ou défaillant (absent et non représenté) peut contester une décision dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal. La contestation se fait devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble.

Que faire si le syndic ne convoque pas d’AG ?

Le conseil syndical ou un quart des copropriétaires peut mettre en demeure le syndic. Sans réponse sous 8 jours, ils peuvent convoquer eux-mêmes l’AG, ou saisir le juge pour faire désigner un mandataire.

Le syndic peut-il être révoqué avant la fin de son mandat ?

Oui, à tout moment, par un vote de l’AG à la majorité absolue (article 25). Si le syndic est révoqué pour faute grave, il ne peut prétendre à des indemnités.

Quels sont les recours en cas d’impayés d’un copropriétaire ?

Le syndic met en demeure le débiteur ; à défaut, il assigne en justice et peut faire inscrire une hypothèque légale sur le lot. Les charges sont assises sur le bien : en cas de vente, elles peuvent être recouvrées sur le prix.

La location saisonnière (Airbnb) est-elle autorisée en copropriété ?

Cela dépend du règlement de copropriété. Si l’immeuble est à destination « bourgeoise » ou « exclusivement d’habitation », la location de courte durée peut être interdite. Une AG à la double majorité peut modifier ce point.

Quelle est la durée du mandat du syndic ?

3 ans maximum, renouvelable par vote en AG. Pour les syndics professionnels nouvellement désignés, le mandat peut être limité à 1 ou 2 ans selon les conditions du marché.