Achat immobilier 2026 : compromis, frais de notaire, taxes

Logement Publié le 19 avril 2026 Mis à jour le 15 mai 2026 11 min de lecture

À titre informatif. Les informations fournies sur cette page sont à titre d'orientation et ne se substituent pas à un conseil juridique personnalisé. Pour toute décision engageant vos droits, consultez un avocat ou un juriste agréé.

L’achat d’un logement est l’un des actes les plus structurants d’une vie de propriétaire. Il obéit à un calendrier précis (offre, compromis, acte authentique) et à plusieurs niveaux de fiscalité (frais de notaire, taxe publicité foncière, taxe foncière annuelle, plus-value en cas de revente). Ce guide récapitule en 2026 les étapes, les coûts et les aides à l’accession, sans entrer dans le détail des stratégies patrimoniales.

La promesse de vente vs le compromis de vente

Deux types d’avant-contrats coexistent :

Caractéristique	Promesse unilatérale	Compromis (promesse synallagmatique)
Engagement vendeur	Engagé à vendre	Engagé à vendre
Engagement acheteur	Libre (option d’achat)	Engagé à acheter
Indemnité d’immobilisation	Oui (~10 %), perdue si renoncement	Souvent : dépôt de garantie (5-10 %)
Formalité	Acte sous seing privé OU notarié	Acte sous seing privé OU notarié
Enregistrement	Obligatoire dans les 10 jours si sous seing privé	Non obligatoire

Le compromis est de loin le plus courant : il engage les deux parties dès la signature. Le vendeur ne peut plus se rétracter ; l’acheteur ne peut le faire que dans les conditions ci-dessous.

Le délai de rétractation de 10 jours

Quel que soit l’avant-contrat (promesse ou compromis), l’acheteur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires (article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Ce délai :

Court à compter de la réception du compromis signé (lettre recommandée ou remise contre récépissé) ;
Est incompressible et d’ordre public ;
Permet de renoncer sans pénalité ni motif ;
Donne droit à la restitution intégrale du dépôt versé dans les 21 jours.

La rétractation se fait par lettre recommandée avec AR, dans la limite des 10 jours.

Les conditions suspensives

Le compromis comporte généralement plusieurs conditions suspensives : si l’une d’elles ne se réalise pas, la vente est annulée et le dépôt restitué.

La condition d’obtention du prêt

Obligatoire dès lors que l’acheteur recourt à un emprunt (loi Scrivener du 13 juillet 1979). Elle précise :

Le montant du prêt recherché ;
Le taux maximum ;
La durée maximale ;
Le délai pour obtenir l’offre (généralement 30 à 60 jours).

Sans clause expresse, l’acheteur ne peut pas se prévaloir d’un refus de prêt pour échapper à la vente.

Autres conditions usuelles

Absence de servitudes non révélées ;
Urbanisme : règles compatibles avec le projet de l’acheteur ;
Droit de préemption : non-exercice par la mairie ou le locataire en place ;
État hypothécaire : absence d’inscriptions imprévues ;
Pour le neuf : permis de construire purgé de recours.

Du compromis à l’acte authentique

Le délai habituel entre le compromis et l’acte définitif est de 2 à 3 mois. Il sert à :

Obtenir l’offre de prêt (dans le respect de la loi Scrivener : délai de réflexion de 10 jours après envoi) ;
Permettre à la mairie d’exercer ou non son droit de préemption (2 mois) ;
Préparer les diagnostics, l’état hypothécaire, le certificat d’urbanisme ;
Établir l’acte authentique chez le notaire.

L’acte authentique se signe en présence des deux parties (vendeur, acheteur) au sein de l’office notarial. Le notaire :

Vérifie la propriété du vendeur ;
Lit l’acte aux parties ;
Procède au paiement via son compte CARPA ;
Remet les clés à l’acheteur ;
Publie l’acte au service de la publicité foncière.

Les frais de notaire : structure et ordre de grandeur

Les « frais de notaire » sont en réalité composés à plus de 80 % de taxes reversées à l’État et aux collectivités. Ils se décomposent en :

Poste	Part typique
Droits de mutation à titre onéreux (DMTO)	~5,80 % du prix
Taxe communale et frais d’assiette	~0,30 %
Émoluments du notaire (régulés)	~0,80 à 1 %
Débours (cadastre, état hypothécaire, etc.)	~0,2 à 0,4 %
Contribution de sécurité immobilière	0,10 %

Ancien vs neuf

Logement ancien : frais d’environ 7 à 8 % du prix de vente.
Logement neuf (VEFA ou < 5 ans) : frais réduits à 2 à 3 % car les DMTO sont remplacés par une TVA à 20 % déjà incluse dans le prix.

Émoluments du notaire (tarif réglementé)

Le tarif est fixé par décret. Il est proportionnel au prix, par tranches dégressives :

Tranche du prix	Taux d’émoluments (HT)
De 0 à 6 500 €	3,870 %
De 6 500 à 17 000 €	1,596 %
De 17 000 à 60 000 €	1,064 %
Au-delà de 60 000 €	0,799 %

Pour une vente de 250 000 € en ancien, comptez environ 18 000 à 20 000 € de frais de notaire.

La taxe publicité foncière

C’est la principale composante des frais de notaire dans l’ancien. Elle est constituée :

Du droit d’enregistrement départemental (en général 4,50 %, parfois 3,80 % pour quelques rares départements) ;
De la taxe communale (1,20 %) ;
Des frais d’assiette (2,37 % du droit départemental).

Soit un total approchant 5,80 % du prix de vente.

Évolution 2025

La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à majorer le droit départemental jusqu’à 5,00 % (au lieu de 4,50 %). Plus de 80 départements ont activé cette hausse. Vérifiez l’arrêté départemental applicable au moment de la signature.

Les aides à l’accession

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est un prêt complémentaire sans intérêt accordé sous conditions de ressources, pour un premier achat de résidence principale. En 2026, après les ajustements de la loi de finances :

Eligible aux maisons individuelles neuves sur tout le territoire (réintroduit en 2025) ;
Eligible aux appartements neufs en zones tendues ;
Eligible à l’ancien avec travaux en zones B2 et C (rénovation ≥ 25 % du coût total) ;
Montant : jusqu’à 40 % du coût de l’opération, dans la limite de plafonds par zone et composition familiale ;
Durée : 20 à 25 ans.

Le prêt accession Action Logement

Voir le guide Action Logement 2026 : prêt à 1 % jusqu’à 30 000 € pour les salariés du privé.

Le prêt épargne logement (PEL/CEL)

Le détenteur d’un PEL ou CEL peut obtenir un prêt à taux préférentiel, sous conditions de durée d’épargne (≥ 3 ans). Taux 2026 du prêt PEL : autour de 3,45 % (taux ouverts depuis 2024).

La TVA réduite pour le neuf en zone ANRU

En zone ANRU (rénovation urbaine), l’achat neuf d’une résidence principale bénéficie d’une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %, sous plafonds de ressources.

La fiscalité du propriétaire

À l’achat

Frais de notaire (voir ci-dessus) ;
Pour le neuf : TVA déjà incluse dans le prix.

Pendant la détention

Taxe foncière annuelle (variable selon commune, en moyenne 1 200 € en 2025) ;
Taxe d’habitation : supprimée sur la résidence principale depuis 2023, maintenue sur les résidences secondaires et logements vacants ;
Charges de copropriété : voir le guide Copropriété 2026.

À la revente : la plus-value

La plus-value = prix de vente − (prix d’acquisition + frais réels ou forfait 7,5 % + travaux réels ou forfait 15 % si détention > 5 ans).

Résidence principale : exonération totale ;
Résidence secondaire ou investissement locatif : imposition à 19 % (IR) + 17,2 % (prélèvements sociaux) = 36,2 %, avec abattements pour durée de détention :
- exonération IR à 22 ans ;
- exonération prélèvements sociaux à 30 ans.

Une surtaxe de 2 à 6 % s’applique pour les plus-values immobilières supérieures à 50 000 €.

Erreurs courantes à éviter

Signer un compromis sans condition suspensive de prêt alors qu’on emprunte : on perd le dépôt en cas de refus bancaire.
Croire que les frais de notaire reviennent au notaire : ils sont en majorité reversés à l’État.
Oublier la taxe foncière dans le calcul du budget : elle représente parfois 1 mois de loyer/an.
Sous-estimer les délais : 2 à 3 mois entre compromis et acte, parfois plus en cas de copropriété ou de droit de préemption.
Confondre rétractation et conditions suspensives : la rétractation joue dans les 10 jours, les conditions jouent jusqu’à l’acte authentique.

Questions fréquentes

Le vendeur peut-il se rétracter après le compromis ?

Non. Le compromis l’engage de manière ferme. En cas de défaillance, l’acheteur peut demander en justice :

l’exécution forcée de la vente ;
ou des dommages-intérêts (souvent le double du dépôt versé).

Puis-je choisir mon propre notaire ?

Oui. Acheteur et vendeur peuvent même prendre deux notaires différents. Les émoluments sont alors partagés entre eux, sans surcoût pour les parties. C’est très répandu en cas de transaction interrégionale.

Quels sont les frais en plus du prix et des frais de notaire ?

À budgéter :

Frais d’agence immobilière (3 à 7 % du prix, parfois à la charge du vendeur) ;
Frais de dossier bancaire (~500-1 500 €) ;
Assurance emprunteur (0,15 à 0,40 % du capital / an) ;
Garantie hypothécaire ou caution (~1,5 % du capital pour la caution Crédit Logement) ;
Frais de courtage éventuels.

Existe-t-il des aides locales ?

Oui. De nombreuses régions, départements et communes offrent des prêts à taux zéro complémentaires, primes à l’accession ou abondements. Consulter l’ADIL (Agence départementale d’information sur le logement) de son département.

Quel est le délai pour publier la vente ?

Le notaire publie l’acte au service de la publicité foncière dans le mois suivant la signature. C’est cette publication qui rend la vente opposable aux tiers.

Faut-il acheter en SCI ?

L’achat en SCI peut être pertinent pour la transmission, la mutualisation entre coïndivisaires ou la séparation des patrimoines. Mais il complique la gestion et exclut certains dispositifs (PTZ, exonération plus-value résidence principale). Demandez conseil à votre notaire.