DPE et loi Climat : interdiction de louer en 2025, 2028, 2034

Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) classe les logements de A (très économes) à G (très énergivores). Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, cette classification a des conséquences juridiques : les logements les plus mal classés sont progressivement interdits à la location. Au 1^er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués comme résidence principale. Ce guide fait le point en 2026 sur le DPE, le calendrier d’interdiction et les solutions.

Qu’est-ce que le DPE ?

Le DPE est un document obligatoire pour toute vente ou mise en location d’un logement. Il indique :

• La consommation énergétique annuelle estimée du logement, en kWh/m²/an (étiquette « énergie ») ;
• Les émissions de gaz à effet de serre, en kg CO₂/m²/an (étiquette « climat ») ;
• Des recommandations de travaux pour améliorer la performance ;
• Une estimation des dépenses annuelles d’énergie en euros.

Le DPE est valable 10 ans. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité (COFRAC).

La méthode de calcul du DPE

Depuis le 1^er juillet 2021, le DPE a été refondé pour devenir opposable juridiquement (avant cette date, il était purement informatif). La nouvelle méthode :

• Repose sur les caractéristiques physiques du logement (isolation, fenêtres, chauffage, ventilation), et plus uniquement sur les factures ;
• Intègre l’impact climatique (étiquette climat), souvent défavorable au chauffage électrique et au fioul ;
• Utilise le « double seuil » : la classe du logement correspond à la moins bonne des deux étiquettes (énergie ou climat).

Le calendrier des interdictions de location

La loi Climat prévoit un calendrier progressif d’interdiction de location des logements les plus énergivores comme résidence principale :

Une suspension partielle pour les logements en copropriété ou pour ceux dont les travaux nécessaires sont juridiquement impossibles (servitudes, monuments historiques) est prévue.

Concrètement, qu’est-ce qui se passe pour les bailleurs ?

À partir de la date d’interdiction :

• Nouveau bail : impossible de signer un nouveau bail (location vide ou meublée) pour un logement classé G en 2025, F en 2028, etc. ;
• Bail en cours : le contrat se poursuit jusqu’à son terme, mais il ne pourra pas être renouvelé ni transformé en bail à durée indéterminée ;
• Indexation du loyer : impossible d’augmenter le loyer (indexation suspendue) pour les logements classés F ou G depuis le 24 août 2022 ;
• Sanctions : le locataire peut exiger des travaux ou une réduction de loyer.

Et les locataires actuels ?

Si vous louez un logement classé G en 2026, votre bail continue normalement jusqu’à sa fin. Le bailleur ne peut pas vous expulser pour ce motif.

Mais vous avez des droits renforcés :

• Demander des travaux au bailleur pour améliorer la performance ;
• Geler le loyer : le bailleur ne peut plus l’augmenter (indexation IRL suspendue depuis 2022) ;
• Saisir le juge si le bailleur refuse les travaux : le tribunal judiciaire peut le contraindre.

Audit énergétique : pour qui ?

Depuis le 1^er avril 2023, un audit énergétique est obligatoire en cas de vente d’un logement classé F ou G. À partir de 2025, l’obligation s’étend aux logements classés E.

L’audit doit être réalisé par un professionnel certifié RGE ou un bureau d’études thermique. Il coûte généralement entre 800 et 1 500 € et propose un parcours de travaux pour gagner au moins 2 classes DPE.

Comment lire un DPE en pratique ?

Étiquette énergie

Étiquette climat

Le logement est classé selon la moins bonne des deux. Un logement à 250 kWh/m²/an (classe D énergie) mais 90 kg CO₂/m²/an (classe F climat) sera classé F.

Contester un DPE

Le DPE étant désormais opposable, vous pouvez le contester en cas de doute sur la fiabilité. Démarche :

1. Vérifier la cohérence : surface, type de chauffage, isolation déclarée. Une erreur sur la surface ou un système non recensé peut suffire.
2. Contacter le diagnostiqueur initial pour rectification amiable.
3. Demander une contre-expertise par un autre diagnostiqueur certifié.
4. Saisir le tribunal si la divergence persiste et que le DPE erroné cause un préjudice (impossibilité de louer, baisse de prix de vente).

Travaux pour gagner des classes DPE

Les travaux les plus efficaces

1. Isolation des combles perdus : excellent rapport coût/efficacité, +1 classe possible ;
2. Isolation des murs par l’extérieur (ITE) : +1 à 2 classes, mais investissement lourd ;
3. Remplacement du système de chauffage : passage du fioul/gaz à une pompe à chaleur fait souvent gagner 2-3 classes ;
4. Remplacement des fenêtres : double ou triple vitrage, +1 classe ;
5. VMC double flux : amélioration thermique et qualité de l’air.

Coût et aides

Un parcours complet pour passer un logement de G à C peut coûter 30 000 € à 70 000 € selon la configuration. Les aides disponibles :

• MaPrimeRénov’ : jusqu’à 63 000 € pour les ménages très modestes (parcours accompagné) ;
• Éco-PTZ : jusqu’à 50 000 € à taux zéro ;
• CEE — Certificats d’économies d’énergie : primes versées par les fournisseurs d’énergie ;
• TVA réduite à 5,5 % sur les travaux ;
• Aides locales (région, département, commune).

Cas particuliers

Logements en copropriété

Pour les logements en copropriété, certains travaux (ITE, ravalement avec isolation) nécessitent un vote de l’assemblée générale. Si l’assemblée refuse, le bailleur peut être dispensé de l’obligation de location, à condition de prouver l’impossibilité juridique.

Monuments historiques et bâtiments classés

Les logements soumis à des contraintes patrimoniales (monument historique, secteur sauvegardé, ABF — Architecte des Bâtiments de France) peuvent être exemptés des obligations, après expertise.

Logements meublés touristiques

Les meublés touristiques (Airbnb, gîtes) sont en principe concernés, mais l’application aux locations de courte durée fait l’objet de débats juridiques.

Erreurs courantes à éviter

1. Ne pas faire de DPE avant la mise en location : interdit, exposition à des sanctions.
2. Vendre sans audit énergétique un logement F ou G depuis 2023 : annulation possible de la vente.
3. Augmenter le loyer d’un logement F ou G depuis 2022 : illégal.
4. Confondre DPE et audit énergétique : le DPE classe, l’audit propose des parcours de travaux.
5. Faire des travaux ponctuels sans plan d’ensemble : risque de gagner peu de classes pour un coût élevé.

Questions fréquentes

Mon logement est classé G mais bien isolé. Comment est-ce possible ?

Probablement parce que vous êtes chauffé au fioul ou à l’électricité (avec un convecteur ancien) : ces énergies sont défavorisées dans la méthode DPE 2021. Le passage à une pompe à chaleur ou à un poêle à bois améliore drastiquement le classement.

J’ai un DPE de 2018. Est-il encore valable ?

Non depuis le 1^er juillet 2024. Tous les DPE réalisés avant le 1^er juillet 2021 sont caducs. Vous devez en faire un nouveau pour toute vente ou location.

Combien coûte un DPE ?

Entre 100 € et 250 € selon la taille du logement et la région. Pour un audit énergétique : 800 € à 1 500 €.

Et les résidences secondaires ?

Le DPE est obligatoire pour la vente et la location, comme pour les résidences principales. L’interdiction de location s’applique également aux meublés et résidences secondaires utilisés à des fins locatives.

Le bailleur peut-il refuser de faire des travaux ?

Oui dans certains cas (coût disproportionné, contraintes architecturales), mais il prend alors le risque de ne plus pouvoir louer son bien à partir de l’échéance applicable. Le juge peut être saisi par le locataire pour trancher.