Encadrement des loyers 2026 : villes concernées

Mis en place à titre expérimental par la loi ELAN de 2018, l’encadrement des loyers s’applique en 2026 dans plusieurs grandes villes françaises. Le dispositif vise à contenir la hausse des loyers dans les zones où la tension locative est la plus forte. Concrètement, le loyer mensuel par mètre carré ne peut excéder un loyer de référence majoré publié chaque année par arrêté préfectoral. Tout bailleur concerné doit l’indiquer dans le bail. Ce guide détaille les règles applicables, les villes concernées et les voies de recours.

Les villes concernées en 2026

L’encadrement des loyers s’applique sur la base d’une expérimentation prolongée jusqu’en novembre 2026 par la loi du 9 avril 2024, dans les communes ayant fait la demande. En 2026, les territoires concernés sont :

D’autres territoires peuvent en faire la demande auprès du ministère du Logement avant la fin de l’expérimentation.

Qu’est-ce que le loyer de référence ?

Dans chaque zone concernée, le préfet publie chaque année un arrêté fixant les loyers de référence selon trois critères :

• Le nombre de pièces principales (1, 2, 3, 4 et plus) ;
• L’époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990) ;
• Le type de location (vide ou meublé) ;
• Le secteur géographique (Paris est ainsi découpée en 80 quartiers, Lyon en plusieurs sous-secteurs, etc.).

Pour chaque combinaison, trois valeurs sont publiées :

• Le loyer de référence (médiane des loyers observés) ;
• Le loyer de référence majoré (= loyer de référence + 20 %) — plafond légal ;
• Le loyer de référence minoré (= loyer de référence − 30 %) — utile en cas d’action en diminution.

À titre indicatif, le loyer de référence majoré à Paris pour un T2 ancien (avant 1946) tourne, selon le secteur, autour de 30 à 36 €/m², en 2025, soit pour un 40 m² environ 1 200 à 1 440 € charges non comprises.

Le complément de loyer : une exception strictement encadrée

Un bailleur peut, dans certains cas, demander un complément de loyer en plus du loyer de référence majoré, si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort par rapport aux autres logements de la même catégorie.

Conditions cumulatives

• Caractéristiques réelles et vérifiables (terrasse de grande taille, vue dégagée exceptionnelle, hauteur sous plafond hors norme, équipements rares) ;
• Caractéristiques non déjà prises en compte dans la détermination du loyer de référence majoré ;
• Caractéristiques inhabituelles pour ce type de logement dans le quartier.

Le complément doit être justifié dans le bail. À défaut, le locataire peut en demander la suppression dans les 3 mois suivant la signature.

Caractéristiques exclues

Depuis la loi du 27 juillet 2023, plusieurs caractéristiques ne peuvent plus justifier de complément :

• Le simple fait d’avoir un balcon classique ou un parquet ;
• Une cuisine ou salle de bain équipée standard ;
• Un logement avec un DPE classé F ou G ;
• Présence de moisissures ou de problèmes d’infiltration ;
• Absence d’ascenseur dans un immeuble de 4 étages ou plus ;
• Vis-à-vis de moins de 10 mètres ;
• Sanitaires sur le palier.

Comment vérifier si votre loyer est conforme ?

Étape 1 : identifier la zone et la catégorie

Consultez le site encadrementdesloyers.gouv.fr (ou le simulateur de votre préfecture) en renseignant :

• Adresse du logement ;
• Nombre de pièces principales ;
• Année de construction ;
• Type de bail (vide / meublé).

Étape 2 : comparer au loyer de référence majoré

Le loyer mensuel par m² (hors charges) doit être inférieur ou égal au loyer de référence majoré. Pour le calcul, on retient la surface habitable au sens de la loi Boutin (mentionnée obligatoirement au bail).

Étape 3 : vérifier le complément de loyer

Si le bail mentionne un complément, examinez les caractéristiques exceptionnelles invoquées. Si elles ne paraissent pas réelles ou si elles font partie des exclusions, vous pouvez contester.

Les recours du locataire

Action en diminution de loyer

Si le loyer dépasse le loyer de référence majoré (hors complément), le locataire peut, à tout moment du bail, demander la mise en conformité :

1. Courrier recommandé au bailleur lui demandant l’alignement ;
2. À défaut, saisine de la Commission départementale de conciliation (CDC) ;
3. À défaut, saisine du tribunal judiciaire (action en diminution de loyer).

Le juge peut ordonner la restitution des loyers versés en trop depuis le début du bail.

Contestation du complément de loyer

Le locataire dispose d’un délai strict de 3 mois après la signature du bail pour contester un complément abusif. Passé ce délai, le complément ne peut plus être remis en cause pour le bail en cours (mais reste contestable lors d’un renouvellement).

Les obligations renforcées du bailleur

Tout bailleur d’un logement situé en zone d’encadrement doit obligatoirement faire figurer dans le bail :

• Le loyer de référence applicable ;
• Le loyer de référence majoré applicable ;
• Le cas échéant, le complément de loyer et sa justification.

Sanctions

Le préfet peut prononcer, après mise en demeure infructueuse, une amende administrative :

• Jusqu’à 5 000 € pour une personne physique ;
• Jusqu’à 15 000 € pour une personne morale (SCI, agences).

L’amende peut être doublée en cas de récidive.

Articulation avec les autres dispositifs

Avec l’IRL

L’encadrement fixe un plafond. La révision annuelle par l’IRL reste possible dans la limite du loyer de référence majoré applicable l’année de révision. Pour les logements classés F ou G, l’indexation IRL est par ailleurs gelée depuis le 24 août 2022.

Avec l’encadrement à la relocation

À ne pas confondre : depuis 2012, un second dispositif s’applique dans les zones tendues (28 agglomérations) et limite la hausse du loyer entre deux locataires successifs à l’évolution de l’IRL. Ces deux dispositifs peuvent se cumuler.

Avec les complément en cas de travaux

Le bailleur peut justifier d’une hausse au-delà du loyer de référence majoré uniquement s’il a réalisé des travaux d’amélioration entre les deux locations, d’un montant au moins égal à 6 mois de loyer. Cette hausse reste plafonnée à 15 % du coût des travaux TTC.

Erreurs courantes à éviter

1. Signer un bail sans vérifier le loyer de référence : c’est la principale source de surfacturation.
2. Croire que toute caractéristique exceptionnelle justifie un complément : la jurisprudence est très stricte depuis 2023.
3. Laisser passer le délai de 3 mois pour contester le complément.
4. Confondre encadrement et bouclier loyers : l’encadrement fixe un plafond initial, le bouclier limite la révision annuelle.
5. Penser que l’encadrement s’applique aux locations saisonnières : il ne concerne que les résidences principales (vide ou meublée).

Questions fréquentes

L’encadrement s’applique-t-il aux meublés touristiques ?

Non. Les locations meublées touristiques (Airbnb, gîtes) ne sont pas soumises à l’encadrement, mais elles sont par ailleurs encadrées par d’autres règles (changement d’usage, déclaration en mairie, plafond de 120 jours/an pour la résidence principale).

Mon loyer dépasse le loyer de référence majoré, mais je l’ai accepté volontairement : puis-je toujours contester ?

Oui. L’ordre public locatif rend nulle toute clause contraire à l’encadrement. Le consentement du locataire ne couvre pas l’illégalité. Vous pouvez agir tant que le bail est en cours.

Que se passe-t-il à la fin de l’expérimentation ?

Initialement prévue jusqu’en 2023, l’expérimentation a été prolongée jusqu’au 23 novembre 2026 par la loi du 9 avril 2024. Le législateur devra alors décider d’une pérennisation ou d’une fin du dispositif. Plusieurs propositions de loi visent à le rendre permanent.

Que faire si l’agence me demande un dossier dépassant le loyer affiché ?

C’est interdit. Demandez par écrit la justification. En cas de refus de réviser, déposez une plainte auprès de la DGCCRF (répression des fraudes) et de la DDETS (préfecture).

Existe-t-il un site officiel pour vérifier ?

Oui : encadrementdesloyers.gouv.fr et le site de chaque préfecture concernée. Pour Paris, l’OLAP publie chaque année les arrêtés et un simulateur précis par quartier.

Le bailleur peut-il invoquer une rénovation pour dépasser le plafond ?

Oui, mais uniquement à la relocation et après réalisation effective de travaux d’amélioration importants (montant ≥ 6 mois de loyer, justifiés sur facture). Voir les règles précises sur Service-public.fr.