La vente d’un bien immobilier peut générer une plus-value taxable. Le régime français combine un impôt sur le revenu spécifique au taux de 19 % et des prélèvements sociaux à 17,2 %, soit une charge globale de 36,2 %, à laquelle peut s’ajouter une surtaxe progressive sur les plus-values élevées. Le législateur tempère toutefois cette imposition par un abattement progressif pour durée de détention, qui aboutit à une exonération totale après 22 ans au titre de l’impôt sur le revenu et 30 ans au titre des prélèvements sociaux. Plusieurs exonérations spécifiques existent, à commencer par la résidence principale. Ce guide expose les règles applicables en 2026 et illustre le calcul par des exemples chiffrés.
L’exonération de la résidence principale
C’est l’exonération la plus large et la plus fréquente : la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale et de ses dépendances immédiates est intégralement exonérée, sans condition de durée. Conditions à respecter :
- Le bien doit constituer la résidence principale effective et habituelle au jour de la vente. À défaut, l’exonération est refusée même si le bien était la résidence principale par le passé.
- En cas de déménagement avant la vente, l’exonération reste acquise si la vente intervient dans un délai normal (apprécié au cas par cas, jusqu’à environ 12 mois en pratique).
- Les dépendances immédiates (garage, cave, jardin) sont exonérées si elles sont vendues en même temps que le logement principal.
Les autres exonérations spécifiques
Outre la résidence principale, plusieurs cas d’exonération existent :
| Cas | Conditions |
|---|---|
| Première cession d’un logement autre que la résidence principale | Vendeur non propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédentes, et remploi dans une résidence principale dans les 24 mois |
| Vente d’un bien dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 € | Plafonnement par bien, hors prix forfaitaire global |
| Retraités ou invalides à faibles ressources | RFR sous plafond et non assujettissement à l’IFI |
| Cession à un organisme de logement social | Bénéficie d’une exonération totale ou partielle |
| Durée de détention supérieure à 30 ans | Exonération totale (IR + prélèvements sociaux) |
| Cession d’un droit de surélévation | Sous conditions, jusqu’au 31 décembre 2026 |
Le calcul de la plus-value brute
La plus-value brute est la différence entre :
- le prix de cession : prix de vente net vendeur, après déduction des frais directement liés à la cession (diagnostics, mainlevée d’hypothèque, commission d’agence si supportée par le vendeur) ;
- le prix d’acquisition : prix d’achat majoré.
Le prix d’acquisition est majoré :
- des frais d’acquisition : retenus pour leur montant réel ou forfaitairement à 7,5 % ;
- des travaux d’amélioration, construction, reconstruction, agrandissement : retenus pour leur montant réel (factures d’entreprises uniquement) ou forfaitairement à 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Si le bien a été reçu par succession ou donation, le prix d’acquisition est la valeur déclarée dans l’acte, augmentée des droits de mutation effectivement payés.
Les abattements pour durée de détention
L’abattement s’applique sur la plus-value brute, distinctement pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. La durée de détention se calcule par années pleines depuis l’acquisition (date à date).
Impôt sur le revenu
| Durée de détention | Abattement par an |
|---|---|
| 1 à 5 ans | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % par an |
| 22e année révolue | 4 % |
| Au-delà de 22 ans | exonération totale |
Prélèvements sociaux
| Durée de détention | Abattement par an |
|---|---|
| 1 à 5 ans | 0 % |
| 6 à 21 ans | 1,65 % par an |
| 22e année | 1,60 % |
| 23 à 30 ans | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | exonération totale |
Exemple
Vente en 2026 d’un bien acheté en 2008 (durée : 18 ans) avec une plus-value brute de 100 000 €.
- Abattement IR : 13 ans × 6 % = 78 %. Plus-value imposable IR : 100 000 × (1 - 0,78) = 22 000 €. Impôt : 22 000 × 19 % = 4 180 €.
- Abattement PS : 13 ans × 1,65 % = 21,45 %. Plus-value imposable PS : 100 000 × (1 - 0,2145) = 78 550 €. PS : 78 550 × 17,2 % = 13 511 €.
- Charge totale : 17 691 €, soit 17,7 % de la plus-value brute.
À la 22e année révolue, l’impôt sur le revenu disparaît ; à la 30e année, les prélèvements sociaux disparaissent. C’est uniquement à partir de cette date que la plus-value est totalement exonérée.
La surtaxe sur les plus-values élevées
L’article 1609 nonies G du CGI institue une surtaxe progressive sur les plus-values après abattement, lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 € :
| Plus-value imposable | Surtaxe |
|---|---|
| 50 001 à 60 000 € | 2 % - (60 000 - PV) × 1/20 |
| 60 001 à 100 000 € | 2 % |
| 100 001 à 110 000 € | 3 % - (110 000 - PV) × 1/10 |
| 110 001 à 150 000 € | 3 % |
| 150 001 à 160 000 € | 4 % - (160 000 - PV) × 15/100 |
| 160 001 à 200 000 € | 4 % |
| 200 001 à 210 000 € | 5 % - (210 000 - PV) × 20/100 |
| 210 001 à 250 000 € | 5 % |
| 250 001 à 260 000 € | 6 % - (260 000 - PV) × 25/100 |
| Au-delà de 260 000 € | 6 % |
La surtaxe ne s’applique pas aux résidences principales (déjà exonérées) ni aux terrains à bâtir.
Cas particuliers
Succession et donation
Le prix d’acquisition est la valeur déclarée dans la déclaration de succession ou l’acte de donation. Les droits payés peuvent y être ajoutés. La durée de détention court à compter de la date du décès (succession) ou de la date de la donation.
Démembrement (usufruit/nue-propriété)
En cas de cession d’un bien démembré, le prix est ventilé selon la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété (barème article 669 CGI). Chaque titulaire calcule sa propre plus-value sur sa part.
Vente à un ascendant ou descendant
Possible, mais le prix doit être conforme à la valeur de marché pour éviter une requalification en donation déguisée (avec droits de mutation au tarif des donations).
Plus-values des terrains à bâtir
Les terrains à bâtir suivent le même régime d’abattement que les autres biens depuis 2014. La surtaxe ne s’applique pas mais ils restent imposables à 19 % + 17,2 %.
La déclaration de la plus-value
La plus-value est déclarée et payée chez le notaire au jour de la vente :
- Formulaire 2048-IMM rempli par le notaire ;
- Impôt et prélèvements sociaux prélevés sur le prix de vente ;
- Versement immédiat à la DGFiP.
L’année suivante, le contribuable doit reporter le montant de la plus-value sur sa déclaration de revenus (cases 3VZ et suivantes, formulaire 2042 C) pour le calcul du revenu fiscal de référence et, le cas échéant, de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.
Erreurs courantes à éviter
- Confondre date de promesse et date d’acquisition. La durée de détention court à partir de la signature de l’acte authentique, non de la promesse.
- Oublier de justifier les travaux. Sans factures d’entreprises, le forfait de 15 % est seul applicable (et seulement après 5 ans de détention).
- Surévaluer la résidence principale exonérée. Si le bien n’était plus la résidence principale au jour de la vente (déménagement ancien), l’exonération est refusée.
- Négliger les exonérations annexes : première cession après déménagement, vente sous 15 000 €, vente à un organisme social.
- Oublier la surtaxe dans une simulation. Une plus-value de 250 000 € après abattement peut générer 12 500 € de surtaxe supplémentaire.
- Ne pas conserver l’acte de notaire et les justificatifs de travaux pendant 30 ans (durée maximale de l’abattement et droit de reprise dans certains cas).
Questions fréquentes
Je vends un bien que je louais : suis-je imposé ?
Oui, le régime des plus-values immobilières des particuliers s’applique. L’abattement pour durée de détention et la surtaxe éventuelle s’appliquent. La résidence principale du locataire ne change rien.
Et si je revends rapidement un bien acheté en VEFA ?
L’imposition s’applique normalement. La durée de détention court à compter de la livraison (ou de la signature de l’acte authentique de vente). Si la revente intervient à très court terme, aucun abattement ne s’applique et la totalité de la plus-value est taxée.
Puis-je déduire les pertes d’une autre vente immobilière ?
Non. Contrairement aux plus-values mobilières, les moins-values immobilières ne sont pas imputables sur d’autres plus-values. Une moins-value est simplement non-imposable, sans effet sur d’autres opérations.
Je suis non-résident, comment suis-je imposé ?
Les non-résidents (UE, EEE, Suisse) sont taxés au taux de 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux (le taux de 36,2 % global s’applique aussi). Les non-résidents hors UE peuvent être soumis à un prélèvement de 19 % également. Une représentation fiscale peut être exigée si le prix dépasse 150 000 €.
Que vérifier dans l’acte de vente ?
L’acte du notaire mentionne le calcul détaillé de la plus-value : prix de cession, prix d’acquisition, frais, abattements, surtaxe. Vérifiez les durées de détention et la base des travaux retenus. En cas de désaccord, le calcul peut être contesté avant la signature.
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