IFI 2026 : Impôt sur la fortune immobilière, qui paie et combien

Impôts et fiscalité Publié le 2 avril 2026 Mis à jour le 15 mai 2026 11 min de lecture

À titre informatif. Les informations fournies sur cette page sont à titre d'orientation et ne se substituent pas à un conseil fiscal personnalisé (expert-comptable, avocat fiscaliste). Pour toute décision engageant votre situation, consultez impots.gouv.fr ou un professionnel.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a succédé en 2018 à l’ISF en recentrant la taxation sur le seul patrimoine immobilier. Il concerne les foyers fiscaux dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année. Bien que le nombre de redevables soit modeste (environ 175 000 foyers en 2024), l’IFI cristallise une part importante des enjeux patrimoniaux en France : choix de la résidence principale, structuration via SCI, évaluation des biens, dettes déductibles. Ce guide expose les règles applicables en 2026 — assiette, barème, abattements, plafonnement et obligations déclaratives.

Qui est redevable de l’IFI ?

L’IFI est dû par tout foyer fiscal (article 964 CGI) dont la valeur nette du patrimoine immobilier au 1er janvier dépasse 1 300 000 €. Quelques précisions :

L’appréciation se fait au niveau du foyer fiscal (et non par contribuable) : couple marié ou pacsé, partenaires en concubinage notoire, enfants mineurs à charge.
Les résidents fiscaux français sont imposés sur leur patrimoine immobilier mondial.
Les non-résidents sont imposés sur leur seul patrimoine immobilier situé en France.
Le seuil d’1,3 M€ déclenche l’imposition ; mais une fois franchi, l’IFI se calcule à partir de 800 000 € selon le barème.

L’assiette imposable

L’assiette comprend :

les immeubles bâtis (maisons, appartements, locaux commerciaux non affectés à l’activité professionnelle) ;
les immeubles non bâtis (terrains, terres agricoles) ;
les parts de SCI et autres sociétés à prépondérance immobilière, à hauteur de leur valeur correspondante en immobilier ;
les actions de sociétés cotées et non cotées, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’immeubles.

Ce qui est exclu

Les biens immobiliers professionnels affectés à l’activité principale exercée par le contribuable (régime de l’outil de travail) ;
Les bois et forêts détenus depuis plus de 2 ans, à hauteur de 75 % de leur valeur, sous engagement d’exploitation de 30 ans ;
Certains biens ruraux loués à long terme (75 % d’abattement jusqu’à 101 897 €, puis 50 %) ;
Les placements financiers (assurance-vie, actions, obligations, livrets), sauf à raison de leur composante immobilière.

Évaluation des biens

Chaque bien doit être évalué à sa valeur vénale au 1er janvier, c’est-à-dire le prix auquel il aurait pu être vendu. La méthode usuelle est la comparaison avec des transactions récentes dans le voisinage. L’outil Patrim (impots.gouv.fr → espace particulier) permet de consulter les ventes des cinq dernières années pour s’en inspirer.

L’abattement de 30 % sur la résidence principale

La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale (article 973 CGI). Cet abattement ne se cumule pas si le bien est détenu via une SCI. Il ne s’applique pas non plus aux résidences secondaires.

Les dettes déductibles

Sont déductibles les dettes existant au 1er janvier et afférentes aux biens imposables :

emprunts immobiliers en cours sur les biens taxables ;
impôts liés aux biens (taxe foncière, IFI lui-même, droits de succession en cours) ;
charges restant dues (travaux votés en copropriété).

Ne sont pas déductibles : les emprunts contractés auprès des membres du foyer fiscal ou contrôlés, les dettes prescrites, et celles qui financent un bien hors assiette IFI.

Un mécanisme de plafonnement de la déduction s’applique pour les emprunts in fine et pour les dettes lorsque le patrimoine excède 5 M€ et que les dettes dépassent 60 % de la valeur.

Le barème de l’IFI 2026

Le barème, codifié à l’article 977 du CGI, est progressif par tranche :

Tranche de patrimoine net taxable	Taux
Jusqu’à 800 000 €	0 %
De 800 001 à 1 300 000 €	0,50 %
De 1 300 001 à 2 570 000 €	0,70 %
De 2 570 001 à 5 000 000 €	1,00 %
De 5 000 001 à 10 000 000 €	1,25 %
Au-delà de 10 000 000 €	1,50 %

Décote pour les patrimoines proches de 1,3 M€

Pour atténuer l’effet de seuil, une décote est appliquée aux patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € :

Décote = 17 500 € - 1,25 % × valeur nette taxable.

Pour un patrimoine net de 1 350 000 €, la décote vaut 17 500 - 16 875 = 625 €.

Exemple chiffré

Soit un couple marié dont le patrimoine immobilier net au 1er janvier 2026 atteint 2 000 000 € :

Tranche 1 (jusqu’à 800 000 €) : 0 €.
Tranche 2 (800 000 à 1 300 000 €) : 500 000 × 0,50 % = 2 500 €.
Tranche 3 (1 300 000 à 2 000 000 €) : 700 000 × 0,70 % = 4 900 €.
IFI brut : 7 400 €.

Le plafonnement de l’IFI

L’IFI est plafonné lorsque le total IFI + impôt sur le revenu + prélèvements sociaux + contribution exceptionnelle dépasse 75 % des revenus de l’année précédente. La fraction excédentaire est restituée sous forme de réduction d’IFI.

Le mécanisme vise à éviter que l’IFI devienne confiscatoire pour les redevables disposant de peu de revenus mais d’un patrimoine immobilier important (cas typique : retraité propriétaire à Paris).

Réductions d’IFI

Seule la réduction pour dons subsiste depuis 2018 :

Dons à certains organismes d’intérêt général (universités, fondations reconnues d’utilité publique, entreprises d’insertion) ;
Réduction de 75 % du don, dans la limite de 50 000 € par an de réduction (soit 66 667 € de don maximum).
À choisir avant le 15 juin (date limite de déclaration IFI).
Non cumulable, pour le même don, avec la réduction d’impôt sur le revenu.

La déclaration de l’IFI

L’IFI se déclare en même temps que la déclaration des revenus (formulaire 2042-IFI annexé à la 2042). Calendrier 2026 :

Identique à celui de la déclaration de revenus (par département, échéances en mai-juin).
Les non-résidents déclarent uniquement leur patrimoine français, mais selon le calendrier dédié.

La déclaration comporte :

la liste détaillée des biens (adresse, nature, valeur vénale, abattements applicables) ;
la liste des dettes déductibles ;
les éventuelles réductions sollicitées ;
l’application du plafonnement.

L’avis d’IFI est émis à la fin de l’été, payable à l’automne par prélèvement (mensualisation possible).

Erreurs courantes à éviter

Oublier de déclarer un bien à l’étranger. Les résidents français doivent déclarer leur patrimoine immobilier mondial. L’omission expose à des pénalités significatives.
Sous-évaluer la résidence principale en attendant l’abattement de 30 %. L’abattement s’applique à la valeur vénale réelle ; sous-évaluer est risqué en cas de contrôle.
Déduire un emprunt familial non assorti des justificatifs formels (acte notarié, intérêts effectivement payés, prêt enregistré).
Confondre IFI et taxe foncière. Ce sont deux impôts distincts ; la taxe foncière est due par tout propriétaire au 1er janvier, sans condition de seuil.
Omettre la composante immobilière des SCPI et OPCI. Ces placements collectifs sont imposables à l’IFI à hauteur de leur fraction immobilière, indiquée chaque année par le gestionnaire.

Questions fréquentes

J’ai vendu un bien en décembre 2025 : suis-je redevable pour 2026 ?

L’IFI est apprécié au 1er janvier. Si la vente est intervenue avant cette date et que le prix a été payé, le bien sort de votre patrimoine immobilier. La créance correspondante (si non encaissée) reste taxable mais en tant que valeur mobilière, donc hors IFI.

Mon entreprise détient un immeuble : suis-je imposé ?

Si l’immeuble est affecté à l’activité professionnelle et que vous remplissez les conditions de l’outil de travail (fonction de direction, rémunération principale), il est exclu de l’assiette. À défaut, sa valeur correspondant à votre quote-part de détention est imposable.

Comment évaluer mon bien si je n’ai pas de transaction comparable ?

Utilisez Patrim (gratuit), consultez un notaire ou un agent immobilier. Conservez les éléments d’évaluation (annonces, estimations écrites) à présenter en cas de contrôle. Une approche prudente mais documentée est généralement acceptée.

Le PACS implique-t-il une déclaration commune d’IFI ?

Oui, les partenaires liés par un PACS forment un foyer IFI commun, comme les époux. Les biens propres de chaque partenaire sont agrégés pour apprécier le seuil et calculer l’impôt.

Que se passe-t-il en cas de non-déclaration ?

L’omission expose à un rappel d’impôt assorti des intérêts de retard (0,20 % par mois) et d’une majoration (10 %, 40 % ou 80 % selon la gravité). Pour les biens à l’étranger non déclarés, la prescription est portée à 10 ans.